Wenn du eine Immobilie kaufst, kann jedes Jahr ein bestimmter Prozentsatz der Kaufsumme steuerlich abgesetzt werden. Das heißt, dass dieser Prozentsatz von deinem zu versteuernden Einkommen abgezogen wird, wenn du deine Steuererklärung machst. Je nach Alter der Immobilie können zwischen 2 und 3 Prozent der Kaufsumme pro Jahr abgesetzt werden. Aber aufgepasst, wie der Name Absetzung für Abnutzung schon sagt, bezieht sich der abzuziehende Prozentsatz nur auf den Teil der Immobilie, der sich abnutzt. Konkret heißt das für dich: du kannst nur das Gebäude steuerlich absetzen, das Grundstück hingegen nicht.
Aufwendungen, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Die Aufwendungen können nicht sofort abgeschrieben, sondern müssen aktiviert werden. Über die Nutzungsdauer kann dann eine jährliche Abschreibung erfolgen.
Der Bodenrichtwert hilft dir dabei, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Denn er sagt aus, wie viel ein Quadratmeter unbebauter Boden durchschnittlich wert ist. Ermittelt wird er aus vorangegangenen Immobilienverkäufen im jeweiligen Gebiet. Besonders wenn der Bodenwert nicht im Vergleichswertfahren ermittelt werden kann, ist der Bodenrichtwert eine super Hilfe.
Beim Kauf einer Immobilie werden für die Berechnung von Werbungskosten zwei unterschiedliche Kostenarten betrachtet:
- Die direkten Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten und
- die indirekten Erwerbsnebenkosten
Die direkten Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten können nicht als Ganzes im Entstehungsjahr abgesetzt werden, sondern sie werden in Form einer AfA (Absetzung für Abnutzung) auf mehrere Jahre verteilt (bei Standard-Wohnimmobilien auf 50 Jahre, das entspricht 2% AfA). Dazu gehören der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten (wenn vorhanden), aber auch die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung
Die indirekten Erwerbsnebenkosten haben vor allem etwas mit der Finanzierung zu tun (Zinsen, Beratungsgebühren, Abschlussgebühren, Beurkundung der Grundschuld beim Notar und Eintragung ins Grundbuch, Fahrtkosten etc.). Aber auch einige andere Kosten, die mit dem Kauf der Immobilie zusammenhängen, wie zum Beispiel: Beratungskosten durch Anwälte, Steuerberater etc. sind indirekte Erwerbsnebenkosten. Die indirekten Erwerbsnebenkosten können in voller Höhe in dem Jahr als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden, in dem sie entstanden sind.
Ein Disagio ist ein Abschlag, der bei der Kreditauszahlung vom Nennwert des Darlehens abgezogen wird. Die ausgezahlte Kreditsumme ist daher geringer als die Nettokreditsumme.
Der Durchschnittssteuersatz gibt im Zusammenhang mit der Einkommensteuer an, welcher Prozentsatz des gesamten zu versteuernden Einkommens an Steuern zu zahlen ist. (Steuerlast / zu versteuerndes Einkommen)
Die Einkommensteuer in Deutschland ist eine Gemeinschaftsteuer, die auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben wird.
Die Erbschaftsteuer besteuert den Übergang von Vermögenswerten einer verstorbenen natürlichen Person an den Erben.
Bei einem Forward Deal kann sich der Käufer frühzeitig eine Anlagemöglichkeit sichern, trägt aber größere Risiken , was meist zu einem entsprechenden Abschlag beim Kaufpreis führt.
Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) bei Immobilien bezeichnet die Tatsache, dass du beim Kauf einer Immobilie nur einen kleinen Teil des Kaufpreises selbst aufbringst, dir aber trotzdem 100% der Mieteinnahmen zufließen. Du musst also nur einen Bruchteil der Kosten der Immobilie selbst tragen. Durch einen Kredit hebelst du also deinen Einsatz.
Werden innerhalb von fünf Jahren von Privatpersonen mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert, kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Unter Objekten sind Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen aber auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien zu verstehen.
Darunter versteht man einen Steuersatz, der für das Einkommen angibt, wie viele Steuern für zusätzlich verdientes Einkommen zu zahlen sind. Mit höherem Einkommen steigen die Steuerabgaben. Jeder Euro, der zusätzlich verdient wird, führt im deutschen Steuertarif zwischen dem Eingangssteuersatz (14 %) und dem Spitzensteuersatz (42 %) zu steigenden Steuerabgaben. Mithilfe des Grenzsteuersatzes kann berechnet werden, wie hoch die Abgaben insgesamt ausfallen.
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz, d.h. Grundstücke oder Grundstücksanteile, samt Bebauung, falls vorhanden. Die Grundsteuer wird jährlich auf vorhandenen Grundbesitz erhoben und von den Gemeinden vereinnahmt, die auch ihre Höhe beeinflussen können.
Die Gutachterausschüsse in den Regionen haben folgende Aufgaben: Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten, Beobachtungen und Analysen des Grundstücksmarktes und Erarbeitung des jährlichen Grundstücksmarktberichtes.
Als Herstellungskosten werden die Aufwendungen bezeichnet, die für die Herstellung eines Gebäudes oder die Erweiterung und wesentliche Verbesserung anfallen. Diese sind über die Nutzungsdauer abschreibbar.
Als Instandhaltungsaufwendungen werden die Aufwendungen für Maßnahmen zur zeitgemäßen substanzerhaltenden (Bestandteil --)Erneuerung bezeichnet. Dazu zählen z. B. Reparaturen, Ersetzung einzelner Bestandteil zur Erhaltung des ursprünglichen Zustandes.
Als Liebhaberei wird eine Tätigkeit des Steuerpflichtigen dann vom Finanzamt eingestuft, wenn keine Einkünfteerzielungsabsicht zu erkennen ist. In diesen Fällen geht das Finanzamt davon aus, dass der Steuerpflichtige die Tätigkeit nur aufgrund persönlicher Neigungen oder aus persönlichen Gründen betreibt, und die Erzielung von positiven Einkünften gar nicht anstrebt. Es wird geprüft, ob diese Tätigkeit tatsächlich aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten erfolgt und somit steuerlich zu berücksichtigen ist – oder eben nicht.
Bei einer linearen Abschreibung wird die Wertminderung des Gebäudes in gleichbleibenden Beträgen durchgeführt. Dadurch werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten auf die per Gesetz vorgegebenen Jahre der Nutzungsdauer der Immobilie aufgeteilt. Die Abschreibung startet mit dem Kauf der Immobilie und endet mit dem Verkauf. Dabei ist das Einkommenssteuergesetz (§ 7 EStG) die Grundlage für die lineare Abschreibung. Sie kann demnach für alle vermieteten oder gewerblichen Gebäude genutzt werden. So erfolgt die Abschreibung über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren. Die Abschreibung wird jährlich in gleich hohen Prozentsätzen durchgeführt. Dabei wird unterschieden:
- Wohnimmobilien mit Baujahr nach dem 31.12.1924 pro Jahr zu je 2,00 Prozent (Nutzungsdauer: 50 Jahre)
- Wohnimmobilien mit Baujahr vor dem 1.1.1925 pro Jahr zu je 2,50 Prozent (Nutzungsdauer: 40 Jahre)
Liquidität ist der tasächliche Nettozufluss aus der Vermietung, die du zur Verfügung hast. (Überschuss n. Steuern + Abschreibungen). Die Liquidität sollte immer positiv sein, denn sie sagt mir, wieviel finanzielle Mittel ich zur Verfügung haben, um Rechnungen, Zins und Tilgung zu begleichen.
Wird eine Immobilie verschenkt, muss i. d. R. der Beschenkte hierfür Schenkungssteuer bezahlen. Hier gibt es genau wie bei der Erbschaftssteuer Bewertungsvorschriften und Freibeträge.
Verluste aus einer Einkünftequelle werden vom Finanzamt nur anerkannt, wenn nachgewiesen wird, dass insgesamt betrachtet ein Gewinn oder Überschuss aus einer Unternehmung oder Einkunftsquelle erzielt werden kann. . Dies ist durch eine Totalgewinnprognose nachzuweisen.
Der Überschuss sagt mir, wieviel ich unter Berücksichtigung aller Kosten und Abzüge verdient habe, dieser kann negativ sein.
Der Überschuss errechnet sich wie folgt:
Mieterträgen
abzgl. tatsächlicher Kosten für die Finanzierung und den Betrieb der Immobilie
abzgl. der Abschreibungen
abzgl. der Steuer
Rechne die kalkulatorische Größe der Abschreibungen wieder hinzu, ergibt sich die Liquidität (also der Nettozufluss).
Wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung privat verkauft wird, ist die Umsatzsteuer nicht relevant. Nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) handelt es sich hierbei um ein privates Veräußerungsgeschäft, bei dem unter bestimmten Umständen nur Einkommensteuern in Form der Spekulationssteuer anfallen. Das Umsatzsteuergesetz (UStG) sieht hingegen in § 4 Nr. 9a vor, dass der Immobilienverkauf ohne Umsatzsteuer erfolgt, da der Erlös dem Grunderwerbsteuergesetz zuzuordnen ist. Zweck ist, eine Doppelbesteuerung durch Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer zu vermeiden. Bei gewerblichen Geschäften sieht das anders aus. Lasse dich hierzu beraten.
Im Steuerrecht wird der beim Verkauf von Wirtschaftsgütern erzielte Gewinn als Veräußerungsgewinn bezeichnet. Selbstverständlich kann auch ein Veräußerungsverlust erzielt werden. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich Veräußerungskosten und Buchwert des Veräußerungsgegenstandes.
Als Werbungskosten werden alle Ausgaben bezeichnet, die du als Eigentümer:in einer Wohnung hast, um deine Mieteinnahmen zu sichern und zu erhalten. Diese darfst du steuerlich absetzen. Beispielsweise gehören die Behebung von Baumängeln, der Energieausweis, aber auch Fahrtkosten dazu.