Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die Gefahr besteht, dass in einem Gebiet nicht alle Teile der Bevölkerung mit Mietwohnungen versorgt werden können. Genauer gesagt besteht diese Gefahr dann, wenn die Anwohneranzahl wächst, ohne dass der zusätzliche benötigte Wohnraum durch Neubauten geschaffen wird, wenn eine große Nachfrage und gleichzeitig kaum Leerstand herrscht, sowie wenn die Mieten im Vergleich zum Durchschnitt in ganz Deutschland sich deutlich stärker erhöhen. Ein weiteres Indiz ist, wenn der durchschnittliche Anteil der Miete am Gesamteinkommen deutlich höher als der bundesweite Durchschnitt ist. Das ist zum Beispiel in Hamburg, München oder Berlin der Fall.
Seit 1993 ist Asbest in Deutschland verboten, denn die eingeatmeten Fasern können Lungenkrebs verursachen. In den Jahrzehnten davor sind hierzulande Millionen Tonnen asbesthaltiger Materialien verbaut worden. Ein Großteil davon steckt auch heute noch in Dach- und Fassadenplatten oder verbirgt sich irgendwo in den Gebäuden (Kleber, Fußbodenbelägen).
Mit aufsteigender Feuchtigkeit ist die langsame, fortschreitende Verschlechterung des Mauerwerks eines Hauses gemeint. Das Problem tritt häufiger bei älterer Bausubstanz auf. Konkret spricht man von aufsteigender Feuchtigkeit, wenn die im Erdreich vorhandene Feuchtigkeit durch die sogenannte Kapillarwirkung des Mauerwerks nach oben aufsteigt und so Risse im Verputz oder Unebenheiten an der Wandoberfläche entstehen. Oft beginnt aufsteigende Feuchtigkeit mit Nässe im Keller.
Eine der häufigsten Ursachen für feuchte Kellerwände ist eine defekte oder unzureichende Außenabdichtung im erdberührten Bereich. Sickerwasser schädigt im Laufe der Jahre das Mauerwerk und kann Feuchtigkeit im Keller verursachen. Eine Außenabdichtung schützt vor Feuchtigkeit, aber auch vor anderen Schäden am Mauerwerk durch Algen, Streusalz oder beispielsweise Wurzeln. In der DIN 18195 sind Maßnahmen für den Schutz von Bauwerken gegen Wasser und Feuchtigkeit geregelt.
Bei Beendigung eines Bauabschnitts bzw. bei Komplettfertigstellung des Objektes, muss geprüft werden, ob der Bauträger oder Handwerker geliefert hat, was im Bauvertrag vereinbart wurde. Genau das wird bei der Bauabnahme festgestellt. Dies ist für den/die Bauherr:in ein bedeutender juristischer Schritt, denn vor der Bauabnahme muss das Bauunternehmen beweisen, für einen Mangel nicht verantwortlich zu sein. Entdeckt der/die Bauherr:in nach der Abnahme einen Mangel, den er hätte entdecken können, muss er beweisen, dass die Baufirma dafür verantwortlich ist.
Baubiologen beraten zu gesundem Schlafen und Wohnen, achten beim Bau und der Sanierung darauf Belastungen wie Schadstoffe und Schimmel zu vermeiden und analysieren bestehende Belastungen von Gebäuden und Wohnungen. Das ist interessant für dich, wenn du sichergehen möchtest, dass ein Objekt frei von Schimmelpilzen, Feuchteschäden und anderen gesundheitsschädlichen Schadstoffen ist. Ein Baubiologe unterstützt dich auch durch die Planung, Leitung und Kontrolle einer Sanierung bei Vorliegen von Schadstoffen.
Um in Deutschland bauen zu dürfen, benötigst du eine Baugenehmigung für dein Grundstück. Diese wird von einer Bauaufsichtsbehörde erteilt. In der Baugenehmigung steht auch, wie genau das Gebäude gebaut werden darf. Für einige Bauten benötigst du je nach Bundesland keine Baugenehmigung, wie für Wintergärten oder ein Carport. Das solltest du aber für dein Bundesland individuell in Erfahrung bringen.
Die Bodenplatte fungiert als Übergang zwischen Boden und Gebäude. Differenzieren lässt sich hierbei zwischen nicht tragender Kellerbodenplatte und Fundamentplatte, die bei Häusern zum Einsatz kommt, bei denen keine Unterkellerung im Erdreich vorgesehen ist.
Bürgerliches Gesetzbuch
Bruchteilseigentum bezeichnet den Umstand, dass mehrere Personen eine bestimmte Sache besitzen (§§ 1008 – 1011 BGB). Dies kann zum Beispiel bei einem Grundstück der Fall sein. Es gibt dabei also mehrere Eigentümer, denen jeweils ein Anteil des Gesamtgrundstückes zusteht. Bruchteilseigentum ist eine Form des Miteigentums, bei der jeder Miteigentümer einen bestimmten Bruchteil oder einen zahlenmäßig definierten ideellen Anteil (auch Quote oder Bruchteil) an der Sache hat. Gleichzeitig hat der Miteigentümer das Recht, den einzelnen gemeinschaftlichen Gegenstand zu benutzen, solange er den gemeinsamen Gebrauch der anderen Miteigentümer nicht beeinträchtigt. So hat typischerweise jeder Wohnungseigentümer auch Miteigentum an verschiedenen anderen Elementen des Hauses, den sogenannten Gemeinschaftsflächen. Dies können das Treppenhaus, die Treppe, der Keller, der Innenhof oder der Dachboden sein.
Die Bruttoanfangsrendite gibt die tatsächliche Verzinsung zum Bewertungsstichtag an. Für die Berechnung ins Verhältnis gesetzt werden der Netto-Kaufpreis und die Vertragsmiete. Daraus ergibt sich folgende Formel:
(Jahres-Ist-Miete x 100)/Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) = Bruttoanfangsrendite
Die sogenannte Bruttomietrendite sagt aus, wie die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis dasteht. Das bedeutet, dass Bewirtschaftungskosten nicht beachtet werden. Sie wird häufig in Exposes verwendet. Auch Immobilienmakler nutzen sie gerne, aber Vorsicht, zur genaueren Analyse der Immobilie solltest du weitere Werte, wie die Nettomietrendite, berechnen. So berechnest du die Bruttomietrendite: Jährliche Kaltmiete (Nettokaltmiete)/ Kaufpreis (ohne Nebenkosten) * 100
Der Cashflow ist ein Begriff aus der Betriebswirtschaftslehre. Er sagt aus, wie hoch deine Einnahmen aus der Immobilie sind, und zwar nach Abzug aller Ausgaben. Unter die Ausgaben fallen auch Steuern und die Tilgung deines Kredites. Bei einem positiven Cashflow übersteigen die Einnahmen die Ausgaben, während bei einem negativen Cashflow die Ausgaben höher als die Einnahmen sind.
Eine Drainage ist ein Entwässerungsverfahren für auftretendes Wasser am Kellerwandbereich, um den Schutz vor eintretenden Wässern zu erhöhen.
Man sollte sich die Fragen nach der Drittverwendungsmöglichkeit stellen und für sich beantworten, was alternative Nutzungskonzepte angeht und wie schnell neue Mieter mit derselben Miethöhe gefunden werden können.
Due Dilligence bezeichnet die ganzheitliche Prüfung der Immobilie (technisch, juristisch, bestehende Mietverhältnisse).
Die Eigenkapitalrendite wird auch Return on Equity (kurz ROE) genannt. Anhand dieser Zahl kannst du sehen, in welchem Verhältnis dein eingesetztes Kapital zum durch die Immobilie entstehenden Gewinn steht. Du kannst sie beispielsweise auch gut nutzen, um deine bisherige ETF- oder Aktienrendite mit deinem geplanten Immobilieninvestment zu vergleichen.
So berechnest du die Eigenkapitalrendite:
Jahresüberschuss (Gewinn)/ eingesetztes Eigenkapital * 100
Beim Jahresreinertrag handelt es sich um den Nettomietertrag (abzüglich Steuern) pro Jahr abzüglich der Darlehenszinsen.
Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich von dem/der WEG-Verwalter:in einberufen werden. Daran nehmen alle Wohnungseigentümer:innen teil und entscheiden über wichtige Fragen wie bauliche Maßnahmen, den Wirtschaftsplan und Sonderumlagen, sowie die Jahresabrechnung. Ebenso Thema sind die Wahl des Verwaltungsbeirates und die Bestellung und Abberufung des/ der Verwalter:in.
Immer wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet wird, muss der Eigentümer für die Immobilie einen Energieausweis vorlegen können. Auch wenn ein Gebäude umfassend saniert wird, musst du darauf achten, dass du als Eigentümer einen Energieausweis erhältst. Der Energieausweis sagt aus, wie energieeffizient die Immobilie ist und welche Treibhausgasemissionen daraus resultieren. Er hilft dabei einzuschätzen, wie hoch der Energieverbrauch und somit die Energiekosten sind. Im Energieausweis steht beispielsweise auch, welche Heizung verbaut ist und wann das Gebäude gebaut wurde.
Das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, bedeutet, statt ein Grundstück zu kaufen, einen Erbbauzins in regelmäßigen Abständen an den Eigentümer zu zahlen. In der Regel sind das 4-6 % des Wertes, den das Grundstück hat. Im Gegenzug darfst du das Grundstück für bis zu 99 Jahre nutzen und darauf ein Gebäude errichten. Du solltest allerdings das Anmelden von Eigenbedarf vertraglich ausschließen, da dies ansonsten vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit möglich ist. Beachten solltest du außerdem, dass dir das Grundstück auch nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht gehört.
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet, um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen.
Als Estrich bezeichnet man den Aufbau des Fußbodens als ebenen Untergrund. Er gleicht Unebenheiten und Höhenunterschiede aus und dient auch zur Wärme- und Trittschalldämmung. Durch den Estrich wird es möglich, Bodenbeläge als oberste Schichten aufzulegen.
Der Kaufpreisfaktor, welcher auch Vervielfältiger genannt wird, setzt die erste erzielbare Jahresmiete einer Immobilie relativ in das Verhältnis zum Kaufpreis. Entsprechend ist dieser eine Orientierung für Immobilieninvestoren, wenn sie Renditeobjekte kaufen. Der Faktor gibt an, wie viele Jahre ich benötige, um den Kaufpreis über die Mieter wieder zu erwirtschaften.
Eine Filigranplatte ist eine vier bis sieben Zentimeter dicke Stahlbetonfertigteildecke – also eine in der Fabrik vorgefertigte Elementdecke aus Stahlbeton, die dann vor Ort montiert und gegebenenfalls mit weiterem Beton (der sogenannten Ortbetonergänzung) übergossen wird.
Bei Fixer Upper kauft ein Investor eine sanierungsbedürftige Immobilie, modernisiert sie und verkauft sie. Dies ist eher ein Modell für Profis, da es im Vorfeld schwierig ist, die Kosten zu kalkulieren.
Zur Abdichtung von Rissen wird oft ein Flexband verwendet. Aufgrund der extremen Elastitzität des speziellen Kunststoffes (bis zu 400 Prozent Dehnfähigkeit) bietet das Flexband eine ausreichende Sicherheit auch bei dynamischen Rissen und Dehnfugen.
Formaldehyd kann als Klebstoffbestandteil in Holzwerkstoffen enthalten sein, etwa in Bauprodukten und Möbeln, und gilt als krebserzeugend.
Wenn du eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbst, gehört dir diese vollständig, sie wird als Sondereigentum bezeichnet. Gebäudeteile, die gemeinschaftlich von allen Parteien des Hauses genutzt werden, wie Zentralheizung, Aufzug oder Hausflur gelten jedoch in der Regel als als Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zudem Fenster, Fassade, Haus- und Wohnungstüren, sowie tragende Wände und das Dach des Hauses. Zum Gemeinschaftseigentum gehörende Gebäudeteile werden von der Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet. In der Teilungserklärung ist genau festgelegt, welche Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche Sondereigentum sind.
Beim Hauskauf oder Wohnungskauf fallen für den Käufer Notarkosten und Gerichtsgebühren an, da ein Immobilienkauf in Deutschland immer der notariellen Beurkundung bedarf. Notare und Grundbuchämter berechnen ihre Gebühren nach der Höhe des Kaufpreises und nach der Art der tatsächlich angefallenen Tätigkeiten.
Mit dem Gesamthandseigentum entsteht eine Gesamthandsgemeinschaft. Dabei steht das Eigentum an einer Sache mehreren Eigentümern zu. Die Gesamthandsgemeinschaft ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Sie spielt in Deutschland vornehmlich bei Erbengemeinschaften und Gesellschaften eine Rolle und hat, so solche Gemeinschaften eine Immobilie verkaufen wollen, erhebliche Auswirkungen, da es nur gemeinschaftlich veräußert werden kann.
Grundstücksmarktberichte geben einen fundierten Einblick in das Geschehen am Grundstücksmarkt, insbesondere über Umsätze, Preisentwicklungen und Preisniveau in den Teilmärkten
Besonders beim Kauf einer älteren Immobilie ist es sinnvoll ein Gutachten erstellen zu lassen, um herauszufinden, ob die Immobilie den ausgerufenen Kaufpreis auch wert ist. Am besten ist es, wenn du den Gutachter selbst beauftragst, da ein vom Verkäufer beauftragter Gutachter möglicherweise nicht ganz unparteiisch ist. Je nach Art des Gutachtens unterscheiden sich auch die Preise. Ein umfangreiches Wertgutachten kostet etwa 10 % des Kaufpreises der Immobilie. Da dies aber sechs bis acht Wochen in Anspruch nimmt und du diese Zeit für gewöhnlich nicht hast, solltest du ein Kurzgutachten erstellen lassen. Diese werden von Bausachverständigen durchgeführt und starten meist bei 350 bis 500 Euro. Und Achtung: Wenn du eine Immobilie bei einer Bank finanzierst, schickt diese ggf. auch einen Gutachter vorbei, um den Wert der Immobilie einschätzen zu können. Ein eigenes Gutachten kann sich dennoch lohnen, da auch die Gutachten der Bank manchmal nicht ganz neutral sind.
Die Hausordnung beinhaltet Vorschriften, die in einem Mietshaus gelten und dient dazu, das Zusammenleben zu vereinfachen und Konflikte zu verhindern. Dabei dürfen die Vorschriften den allgemein gültigen Gesetzen nicht widersprechen. Übrigens: um eine Hausordnung ins Leben zu rufen, brauchst du keine Mehrheit in der Eigentümergemeinschaft. Es reicht, wenn einer der Eigentümer eine Hausordnung verlangt.
Der Hausschwamm ist ein holzzerstörender Pilz und ein Vertreter der Hausfäulepilze mit dem höchsten Gefahrenpotenzial an Gebäuden. Der Befall von Holz mit echtem Hausschwamm geht meist mit einer intensiven Braunfäule einher. Bei fortgeschrittenem Befall bilden sich Risse quer und längs zur Faser, wodurch das Holz würfelartig gebrochen wird. Das befallene Holz verliert seine Festigkeit und zerfällt im Endstadium schon auf leichtem Druck zu Pulver.
Unter Haustechnik werden alle festen Installationen, Apparaturen, Röhren und Leitungen zusammengefasst, die dafür sorgen, dass ein Haus «funktioniert» und behaglich, hygienisch und energieeffizient genutzt werden kann. Zur Haustechnik von Wohnbauten gehören – je nach Ausstattungsgrad – folgende Gewerke:
- Sanitärsystem (Wasser und Abwasser)
- Heizungsanlage
- Stromversorgung, Beleuchtung
- Abluftanlage für Küche und Bad respektive ein Wohnungslüftungssystem
- Sicherheit (Alarmanlage, Blitzschutzanlage)
- Kommunikation und Multimedia (Gegensprechanlage, Haustelefon, Datenverkabelung)
- Automationssystem
Eine Hausverwaltung übernimmt alle organisatorischen Themen, die bei vermieteten Immobilien entstehen. Es wird von den Eigentümern im Rahmen ihrer Eigentümerversammlung entschieden, ob eine Hausverwaltung für diese Aufgaben beauftragt werden soll. Die Hauptaufgabe der Hausverwaltung ist, die Interessen des Eigentümers gegenüber anderen Mietern oder Dritten zu vertreten. Zudem gibt es weitere mögliche Tätigkeiten, die sowohl die kaufmännische, als auch die technische oder juristische Verwaltung betreffen.
Holzschutz umfasst alle Maßnahmen, die eine Wertminderung oder Zerstörung von Holz, Holzwerkstoffen oder Holzkonstruktionen (z. B. Blockhäuser, Dachkonstruktionen, Möbel, Bauholz, Gartenholz, Leitungsmasten, Eisenbahnschwellen) vor Schädigungen durch Witterung, Insekten und Pilze verhüten und damit eine lange Gebrauchsdauer sicherstellen. Der Einsatz chemischer Holzschutzmittel ist nur in bestimmten Bereichen, etwa bei tragenden Bauteilen baurechtlich vorgeschrieben (nach DIN 68800). In allen anderen Bereichen sollte auf chemischen Holzschutz verzichtet und stattdessen baulich konstruktiven Maßnahmen (z. B. die Auswahl der Hölzer, Fällzeiten, die Bearbeitung und die Art und Weise der Verbauung) und geeigneten Alternativverfahren Vorzug gegeben werden, um Belastungen der Innenräume, der Bewohner und der Umwelt mit potentiell gefährlichen Holzschutzmitteln zu vermeiden.
Eine Horizontalsperre ist eine bauliche Vorkehrung, die verhindert, das kapillar aufsteigende Feuchtigkeit in das Mauerwerk gerät und dort Schäden verursacht.
Ein Hygrometer ist ein Gerät zur Messung der Luftfeuchtigkeit.
Ein Immobilienmakler hilft beim Verkauf und der Vermietung von Immobilen; das können Grundstücke, Häuser oder Wohnungen sein. Er vermittelt zwischen Verkäufer oder Vermieter auf der einen und Käufer oder Mieter auf der anderen Seite. In den meisten Fällen wird ein Makler vom Verkäufer einer Immobilie beauftragt.
Die Instandhaltung von Gebäuden beinhaltet die Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung des Gebäudezustandes. Für die Instandhaltung sollten Rücklagen gebildet werden.
Kalksandsteine sind industriell gefertigte Mauersteine; charakteristisch ist ihre helle, fast weiße Farbe, die aufgrund der Rohstoffe Kalk und Sand entsteht. Kalksandstein wird im Rohbau für Innen- und Außenwände verwendet. Er ist vergleichsweise schwer und daher gut schalldämmend und wärmespeichernd.
Jeder Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht wird von den Notaren den Gutachterausschüssen übersandt.
Die Kaufverträge werden in der Kaufpreissammlung zusammengefasst. Die Gutachterausschüsse werten sie aus, ermitteln die Bodenrichtwerte und analysieren weitere Daten, die zur Wertermittlung erforderlich sind.
Um sich als Vermieter abzusichern, ist es üblich, sich von den Mietern zu Beginn des Mietverhältnisses eine Geldsumme geben zu lassen, die am Ende des Mieterhältnisses wieder an den Mieter zurückgezahlt wird. Die Höhe der Kaution beträgt üblicherweise zwei bis drei Kaltmieten. Mit der Kaution ist vorgesorgt, falls der Mieter etwas beschädigt hat oder seine Miete nicht zahlt - dieser Teil der Kaution kann am Ende des Mietverhältnisses einbehalten werden. Aber Achtung, du darfst nur eine Kaution verlangen, wenn ihr dies auch im Mietvertrag vereinbart habt.
Bei Kleinstreparaturen handelt es sich um Reparaturen an Gegenständen, die Teil der Wohnung sind und die der Mieter häufig benutzt. Die Reparaturkosten dürfen nicht mehr als 100 Euro betragen, um als Kleinstreparatur zu gelten. Eine Besonderheit ist, dass der Mieter diese bezahlen muss, allerdings nur wenn im Mietvertrag eine Klausel steht, die dies besagt. Ansonsten musst du als Vermieter die Reparatur bezahlen.
Als Klimaplatte wird eine Bauplatte bezeichnet, die überwiegend aus dem mineralischen Baustoff Kalziumsilikat (auch: Calciumsilikat) besteht. Andere gängige Bezeichnungen sind Wohnklimaplatte, Kalziumsilikat-Platte und Klimadämmplatte. Wobei die Bezeichnung Programm ist, denn die Klimaplatte kann je nach Ausführung unterschiedlichen und mehreren Zwecken zugleich dienen, zum Beispiel dem Wohnraumklima, der Schimmelvorbeugung und der Innendämmung.
Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße, die zur Wertermittlung von Immobilien im Ertragswertverfahren benötigt wird. In der Wertermittlungsverordnung wird der Liegenschaftszins als Zinssatz definiert, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Unter einem Mangel ist jede Abweichung zwischen dem tatsächlichen Zustand (sogenannte Ist-Beschaffenheit) und der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit (sogenannte Soll-Beschaffenheit) zu verstehen. Nachbesserungen müssen in einer angemessenen, zeitlichen Frist erfolgen.
Mit dem Marktanpassungsfaktor berücksichtigen Sachverständige die aktuelle Marktlage. Das heißt, der Marktanpassungsfaktor gibt das durchschnittliche Verhältnis zwischen vorläufigem Sachwert und Verkaufspreis an, also wie viel Prozent des vorläufigen Sachwertes tatsächlich beim Verkaufspreis erzielt werden. (siehe auch Sachwertverfahren)
Der Mietspiegel sagt aus, wie viel Miete in einem bestimmten Gebiet im Durchschnitt bezahlt wird. Du solltest ihn bei der Bewertung einer Immobilie unbedingt beachten, um zu sehen, ob du mit dem ausgerufenem Kaufpreis und der ortsüblichen Miete eine zufriedenstellende Rendite erreichen kannst.
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit einem sogenannten angespannten Wohnungsmarkt und bewirkt, dass für Wohnungen bei einer Neuvermietung die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Verlgeichsmiete, also dem Mietspiegel, liegen darf. Es gibt allerdings auch Ausnahmen von dieser Regelung. So gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn der/die vorherige:r Mieter:in eine Miete gezahlt hat, die bereits über dieser Grenze lag. Ebenso greift sie nicht, wenn Wohnungen nach dem 1.10.2014 erstmalig vermietet wurden oder ein Neubau bzw. eine umfassend modernisierte Wohnung zum ersten Mal neu vermietet wird.
Als Mietpreisindex wird eine Vergleichsgröße bezeichnet, welche sich auf die durchschnittliche Veränderung von Nettokaltmieten innerhalb eines Zeitrahmens bezieht. Dabei wird das Mietniveau von einem bestimmten Jahr oder Monat einem Basisjahr gegenübergestellt.
Als Mietrendite werden jene Einnahmen bezeichnet, die du aus deiner Wohnung nach Abzug der Ausgaben erzielst. Hierbei wird zwischen Brutto- und Nettomietrendite unterschieden. Diese Einnahmen werden dann ins Verhältnis zu dem Kaufpreis gesetzt. Außerdem gibt es noch den Cashflow und die Eigenkapitalrendite, auf die wir im Glossar noch genauer eingehen.
Mineraldämmplatten sind ein ökologischer, mineralischer Dämmstoff auf Basis der Rohstoffe Sand, Kalk, Zement und Wasser. Durch die besondere und rein mineralische Materialstruktur bieten die leichten, handlichen Platten eine optimale Kombination wichtiger Eigenschaften: Der Dämmstoff ist nicht brennbar und formstabil. Zudem verbessert eine Innendämmung das Wohlbefinden innerhalb der Gebäude und wirkt Schimmelproblemen entgegen. Dank der Diffusionsoffenheit wird Feuchtigkeit temporär gespeichert und wieder an die Raumluft abgegeben.
Durch den Miteigentumsanteil ist festgelegt, wem wie viel des gemeinschaftlichen Eigentums in einem Mehrfamilienhauses gehört. Den Miteigentumsanteil findest du in der Teilungserklärung. Nochmal zur Erinnerung: zum Gemeinschaftseigentum können Flur, Keller, Garten usw. gehören.
Modernisierung bezeichnet Maßnahmen, die eine nicht mehr zeitgemäße Ausstattung eines Gebäudes durch zeitgemäße Ausführungen ersetzen und ergänzen. Durch die Maßnahmen wird der Nutzwert erhöht. Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind: intakte Einfachverglasung durch Doppelverglasung ersetzen, intaktes Dach neu eindämmen, eine funktionierende Heizung erneuern.
Mykologie ist die Wissenschaft von den Pilzen.
Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um die reine Grundmiete, also den Betrag, der allein für die Nutzung der Wohnfläche anfällt. Die Nettokaltmiete darf also keine Betriebskosten enthalten.
Die Nettomietrendite berücksichtigt neben den Mieteinnahmen auch die Bewirtschaftungskosten, die man nicht auf die Mieter umlegen kann. Darüber hinaus werden neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten einbezogen. Du kannst zwei Wohnungen gut vergleichen, indem du ihre Nettomietrenditen zurate ziehst. So berechnest du die Nettomietrendite: (Jahresnettomiete - nicht umlagefähige Kosten) / Kaufpreis inkl. Nebenkosten * 100
Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung in das Grundbuch kosten den Käufer eine Gebühr von ca. 1,5 % des Kaufpreises. Je nachdem, welche Leistungen du sonst noch in Anspruch nimmst, kann es aber auch teurer sein. Die Gebühren sind durch die Gebührenordnung für Notare festgeschreiben, Verhandlungsspielraum gibt es hier also leider nicht.
PAK steht als Abkürzung für „Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe“, die als Rückstände unvollständiger Verbrennungsvorgänge zurückbleiben. PAK kommen in teer- und bitumenhaltigen Parkettklebern, in bitumenhaltigen Dach- und Dichtungsbahnen, in Bitumendichtungsmassen für den Brandschutz und in offenen Feuerstellen vor. Derartige teer- und bitumenhaltige Produkte sind krebserregend und sollen daher in Innenräumen nicht angewendet werden.
Polychlorierte Biphenyle sind giftige und krebsauslösende organische Chlorverbindungen. Sie wurden bis in die 1980er Jahre vor allem in Transformatoren, elektrischen Kondensatoren, in Hydraulikanlagen als Hydraulikflüssigkeit sowie als Weichmacher in Lacken, Dichtungsmassen, Isoliermitteln und Kunststoffen verwende
Porenbeton ist ein hochporöser, mineralischer Baustoff mit geringer Dichte und mit guter Wärmedämmfähigkeit auf der Grundlage von Kalk-, Kalkzement- oder Zementmörtel. Eine der bekanntesten Marken ist Ytong
Der Prozentsatz Rendite informiert darüber, in welchem Verhältnis Gewinn und das eingesetzte Kapital zueinander stehen. Mithilfe dieser Bewertungszahl können verschiedene Finanzprodukte miteinander verglichen werden. (siehe auch Bruttomietrendite und Nettomietrendite)
Als Renovierung werden Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken bezeichnet. Diese Maßnahmen zielen auf die Beseitigung von Schäden auf Grund von Abnutzung und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (Beispiele: Malerarbeiten, Bodenbeläge erneuern, u.ä. .).
Gebäude haben, anders als unbebaute Grundstücke, nur eine begrenzte Lebensdauer. Sie unterliegen einer sogenannten Alterswertminderung. Zum Zeitpunkt der Bewertung ihres Verkehrswertes ist daher eine Restnutzungsdauer zu berücksichtigen. Allein die physische Lebensdauer begrenzt den Sachwert eines Gebäudes und bildet mit der ihr entsprechenden Wertminderung wegen Alters den Gebäudesachwert.
Unter Rissinjektion versteht man das Verfüllen von Rissen in Stahlbetonbauwerken oder Mauerwerk durch Verpressung mit mineralischen Produkten oder Reaktionsharzen.
Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren, um den Verkehrswert (Marktwert) oder Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln.
Neben dem Sachwertverfahren sieht die Immobilien-Wertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) noch zwei weitere Verfahren vor, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Alle drei Verfahren unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Herangehensweise. Das Sachwertverfahren gilt jedoch unter allen Verfahren als das anspruchsvollste.
Zunächst kommt es bei der Anwendung des Sachwertverfahrens darauf an, den Bodenwert zu ermitteln. Dabei handelt es sich um den Wert, den der Boden hat, getrennt vom darauf befindlichen Gebäude. Im nächsten Schritt ermittelt der Sachverständige, wie hoch die Gebäude-Herstellungskosten der Immobilie sind. Dafür multipliziert man die Regel-Herstellungskosten pro m2 mit der Bruttogrundfläche.
Sind die Herstellungskosten der Immobilie bekannt, kann der Gutachter den Gebäude-Sachwert ermitteln. Um zu erfahren, wie viel die Bausubstanz tatsächlich wert ist, muss die Wertminderung des Gebäudes durch Verschleiß, Abnutzung und andere Alterungsvorgänge berücksichtigt werden. Nun kann der vorläufige Sachwert der Immobilie berechnet werden. Dafür addiert man den Gebäude-Sachwert mit dem Bodenwert der Immobilie. Um nun den endgültigen Sachwert der Immobilie zu berechnen, müssen Sachverständige noch den sogenannten Marktanpassungsfaktor berücksichtigen. Er wird mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert. (siehe auch Marktanpassungsfaktor)
Als Sanierung wird eine baulich-technische Wiederherstellung eines Bauwerks bezeichnet. Dabei werden Mängel beseitigt und der Wohn- bzw. Lebensstandard erhöht. (Beispiele: nassen Keller trockenlegen (Kellersanierung), alte 2-adrige Elektrokabel durch 3-adrige ersetzen (Elektrosanierung), undichtes und verfaultes Dach erneuern (Dachsanierung), verschimmelte Fensterrahmen (Holzfäule) durch neue Iso-Fenster ersetzen (Fenstersanierung)).
Sanierputz ist ein Putz mit speziellen Eigenschaften, der für das Verputzen von salzbelasteten und feuchten Mauerwerken geeignet ist.
Ein Schaden entsteht dann, wenn aufgrund einer fehlerhaften Ausführung von einem Handwerker dem Auftraggeber ein finanzieller Schaden entsteht.
Der Schutzputz wird im Rahmen einer Innenabdichtung zum mechanischen Schutz aufgebracht und verhindert mögliche Beschädigungen der Innenabdichtung.
Sondernutzungsrechte sind im Vergleich zu Sondereigentum die schwächere Position. Sie berechtigen dazu, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Somit werden alle anderen Eigentümer von Wohnngen in dem Mehrparteienhaus von der Nutzung ausgeschlossen. Dennoch bleiben die betroffenen Bereiche Gemeinschaftseigentum und werden daher weiterhin durch die Gemeinschaft verwaltet.
Das Streifenfundament ist ein stabiler, robuster Untergrund für Gebäude oder Mauern. Es besteht aus massiven, gegossenem Betonstreifen, die dem Grundriss des Hauses folgen und die Standfläche für die tragenden Mauern des Gebäudes bilden.
Teileigentum ist im Prinzip das gleiche wie Sondereigentum. Als Teileigentum werden also die Teile eines Mehrparteienhauses bezeichnet, die nicht der Hausgemeinschaft zusammen gehören. Voraussetzung, um etwas zum Sondereigentum zu zählen, ist die räumliche Abgeschlossenheit. Allerdings bezieht sich das Teileigentum nicht auf Wohnräume, sondern auf gewerblich genutzte Einheiten. Genauso wie beim Sondereigentum ist das Teileigentum in der Teilungserklärung definiert.
Bestimmte Betriebskosten dürfen in Form der Nebenkosten auf die Mieter:innen umgelegt werden. Welche das sind, ist in der sogenannten Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeschlüsselt. Um auch Anspruch auf die Zahlung dieser Kosten zu haben, müssen sie im Mietvertrag aufgeführt sein. Zu den umlagefähigen Kosten zählen insgesamt 17 Posten: öffentliche Lasten (v.a. Grundsteuer), Wasserversorgung und Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Verbundene Versorgung von Heizung und Warmwasser (wenn eine zentrale Anlage vorliegt), Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Waschkeller. Zudem können sonstige Kosten vorliegen, bei denen es sich allerdings um notwendige und wiederkehrende Kosten handelt.
Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.
Verwaltungskosten gehören zu den Betriebskosten. Sie beziehen sich jedoch auf den nicht umlagefähigen Teil dieser und entstehen durch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für gewöhnlich handelt es sich dabei um die Kosten, die eine Hausverwaltung dafür in Rechnung stellt, dass sie sich um die Verwaltung kümmert.
Die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) befasst sich mit allgemeinen Vertragsbedingungen für das private Baurecht. Diese regeln die Ausführung der Bauleistungen, das heißt Umfang, Vergütung, Fristen sowie Abnahme- und Abrechnungsverfahren.
Eine Wärmebrücke ist ein Bereich im Gebäude, an welchem die Wärme deutlich schneller verloren geht, als bei unproblematischen Bauteilen.
In der direkten Umgebung der Wärmebrücke ergeben sich niedrigere Temperaturen an der Innenseite des betroffenen Bauteils, als es im Rest des Raumes der Fall ist. Dies verursacht einen höheren Energieverbrauch, sowie Probleme mit Feuchtigkeit in und an den Bauteilen durch Tauwasser. Es kann sogar zu Schimmelbildung kommen und die Bausubstanz nachhaltig geschädigt werden. Wärmebrücken treten vor allem bei Übergängen zwischen zwei Bauteilen auf.
Der Wand-Sohlenanschluss ist die Schnittstelle zwischen Bodenplatte und Mauerwerk. Ist diese in die Jahre gekommen oder wurde sie beim Bau des Gebäudes nicht fachgerecht konzipiert, kann hier Feuchtigkeit, beispielsweise durch aufstauendes Wasser, leicht eindringen und zur Schwachtstelle des Gebäudes werden.
Die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse werden in einer sog. Versammlungsniederschrift (Protokoll genannt) zusammengefasst. Zweck des Protokolls ist die Dokumentation des Inhalts und des Zustandekommens oder des Nichtzustandekommens von Beschlüssen. Die Versammlung wird von der zuständigen Hausverwaltung einberufen, geführt und protokolliert. In diesen Protokollen beschließen die anwesenden Eigentümer u. a. künftige Maßnahmen an der Immobilie. Aus ihnen ist beispielsweise ablesbar, ob noch Reparaturen ausstehen, ob eine Sonderumlage erforderlich ist und auch wie einig sich die Eigentümer sind. Die Protokolle der letzten 3-5 Jahre solltest du vor einer Kaufentscheidung in jedem Fall anfordern und prüfen.
Unter Wohneigentum versteht man alle Immobilien, die du besitzt und die du für deine persönlichen Wohnzwecke benutzt. Nicht dazu gehören unbebaute Gründstücke, Büroräume, Läden und auch Mietwohnungen.
Die Wohneigentümergemeinschaft besteht aus allen Wohnungseigentümern innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Mitglieder der WEG haben bestimmte Rechte und Pflichten, welche durch die Hausordnung, das Wohnungseigentumsgesetz, die Teilungsordnung, die Gemeinschaftsordnung und durch die Beschlüsse innerhalb der WEG bestimmt werden.