Die anfängliche Tilgung stellt die Summe dar, die der/die Kreditnehmer:in zusätzlich zu den Zinsen im ersten Jahr nach der Darlehensaufnahme zurückzahlt. Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil über die Laufzeit hinweg kontinuierlich an. Daher spricht man von anfänglichem Tilgungssatz.
Bei einem Annuitätendarlehen werden die Schulden in immer gleichbleibenden Raten zurückgezahlt, also getilgt. Diese Rate setzt sich aus einem Tilgungsanteil, also einer Rückzahlung des geliehenen Geldes an das Finanzinstitut, und einem Zinsanteil zusammen. Wichtig hierbei ist, dass die Rate immer gleich bleibt, aber sich ihre Zusammensetzung ändert. Dadurch, dass Zinsen immer als prozentualer Anteil an der Restschuld definiert sind, sinken bei fortschreitender Rückzahlung des Kredites auch die tatsächlichen Zinsen. Somit wird bei einer gleichbleibenden Rate jeden Monat mehr Rückzahlung geleistet als im vorherigen Monat.
Der Rechtsbegriff Auflassung umfasst die erforderliche dingliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers, die vor dem Notar erklärt werden muss. Die Auflassung ist in der Regel Bestandteil des notariellen Kaufvertrages und wird nach Kaufpreiszahlung, d.h. ca. 6 bis 8 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages vollzogen. Für den Käufer ist die Auflassung die rechtsverbindliche Zusage, als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden.
Neben den ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten gibt es noch die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung von Seiten des Darlehensnehmers. Leider ist es nicht so ganz einfach, ein Darlehen zu kündigen, wenn die Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist (Ausnahme: siehe ordentliches Kündigungsrecht bei einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren).
Wenn du deine Immobilie verkaufst, hast du ganz klar ein außerordentliches Kündigungsrecht. Nicht aber, wenn dich Schicksalsschläge, wie Trennung, Krankheit oder Arbeitslosigkeit ereilen. Warum das so ist und in welchen Fällen ein Darlehensnehmer außerordentlich kündigen kann, hierüber gibt der § 490 BGB Auskunft (übrigens auch darüber, wann eine Bank eine außerordentliche Kündigung aussprechen kann).
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA, fördert erneuerbare Energien. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt der Bund Eigentümer bei verschiedenen Sanierungsvorhaben in bestehenden Gebäuden.
Mit einem Bausparvertrag kannst du dir schon heute den Zinssatz für eine zukünftige Immobilienfinanzierung sichern. Das setzt voraus, dass du den Betrag, den du später als Kredit haben möchtest, innerhalb des Bausparvertrages ansparst, damit die Bank sichergehen kann, dass sie ihren Kredit später auch zurück bekommt. Ein weiterer Vorteil, den ein Bausparvertrag bieten kann, ist die Tatsache, dass du von der Bausparkasse einen höheren Zins pro Jahr auf dein aktuelles Guthaben bekommen kannst (je nach Tarif).
Bei den Bausparkassen handelt es sich um spezielle Kreditinstitute, die aufgrund der z. B. im deutschen Gesetz über Bausparkassen geregelten Geschäftskreisbeschränkung im Wesentlichen nur die Wohnungsbaufinanzierung über Bausparverträge betreiben.
Die Bausparsumme ist die Summe, die du am Ende deines Bausparvertrages ausbezahlt bekommst. Dabei bestehen etwa 40 -50 % des Auszahlungsbetrags aus dem Geld das du angespart hast und den Rest bekommst du in Form eines Darlehens mit günstigem Zins.
Das KfW-Programm 261 ist Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Mit dieser Förderung wird seit 2021 energieeffizientes Sanieren und Bauen von Wohngebäuden unterstützt, die wenig Energie verbrauchen. Immobilienbesitzer:innen erhalten zinsgünstige Kredite und hohe Tilgungszuschüsse.
Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis zwischen der Höhe des aufgenommenen Darlehens und dem Beleihungswert der Immobilie. Er wird als Prozentsatz angegeben.
Angenommen, der Kaufpreis eines Einfamilienhauses beträgt 450.000 €. Die Bank nimmt für die Ermittlung des Beleihungswerts einen Sicherheitsabschlag von 10 % vor, sodass der Beleihungswert bei 405.000 € liegt. Nach Abzug des Eigenkapitals, das du als Darlehensnehmer:in einbringst, bleibt ein Betrag von 270.000 €, der über die Bank finanziert werden muss. Bei einem Beleihungswert von 405.000 € entsprechen die 270.000 € also einem Beleihungsauslauf von 66 %. Man sagt: Der Beleihungsauslauf liegt bei 66 % (270.000 € / 405.000 € = 0,66 = 66 %).
Der Beleihungsauslauf bestimmt die Höhe der Darlehenszinsen. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher sind auch die Zinsen. Denn mit steigendem Beleihungsauslauf steigt auch das Kreditausfallsrisiko der Bank. Die besten Konditionen bieten Kreditinstitute bei einem Beleihungsauslauf bis zu 60 % an, da sie selbst bei einer Beleihung der Immobilie bis zu 60 % des Beleihungswerts weniger Eigenkapital einsetzen müssen als bei Beleihungen darüber.
Als Faustregel gilt: Bei einem Beleihungsauslauf bis zur Beleihungsgrenze bieten die Banken Baudarlehen zu guten Konditionen an. Liegt der Beleihungsauslauf über der Beleihungsgrenze, steigen die Darlehenszinsen und die Anforderungen der Bank an die Bonität des Darlehensnehmers. Denn dann steigt auch das Risiko für die Bank.
Die Beleihungsgrenze ist ein weiterer Sicherheitsabschlag, den die Bank vornimmt. Sie bezieht sich auf den Beleihungswert als Ausgangspunkt. Die internen Regeln, nach denen die Kreditinstitute ihre Beleihungsgrenzen ziehen, variieren aufgrund von unterschiedlichen gesetzlichen Vorgaben zur Mittelverwendung. So kann die Beleihungsgrenze je nach Institut zwischen 40 und 80 % des Beleihungswerts liegen.
Das heißt: Hat die Bank bei einem Verkehrswert der Immobilie von 450.000 € den Beleihungswert mit einem Sicherheitsabschlag von 10 % auf 405.000 € festgelegt, zieht sie nun gemäß ihrer Beleihungsgrenze einen weiteren prozentualen Betrag ab, um auf den Darlehensbetrag zu kommen, den sie dir gibt. Angenommen die Beleihungsgrenze der Bank liegt bei 80 % sind das maximal 324.000 €:
450.000 € Verkehrswert * 90 % Beleihungswert = 405.000 €
405.000 € * 80 % Beleihungsgrenze = 324.000 €
Der Betrag, den die Bank dir als Immobilienkredit gewährt, setzt sich also aus dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze zusammen. Die Konditionen für den Kredit werden aber noch durch einen weiteren Faktor bestimmt, den Beleihungsauslauf.
Der Beleihungswert ist grundsätzlich niedriger als der Kaufpreis, denn er dient für die Bank als Sicherheit im Fall eines Verkaufs. Um den Beleihungswert zu ermitteln, wird vom Wert der Immobilie ein Sicherheitsabschlag abgezogen. Es ergibt sich ein Wert, den die Bank im Falle eines Verkaufs oder einer Versteigerung mit Sicherheit für deine Immobilie bekommt, und das auch noch nach einigen Jahren. Der Beleihungswert ist aber noch nicht der Betrag, den die Bank dir als Baudarlehen zur Verfügung stellt. Hier kommt nun die Beleihungsgrenze ins Spiel.
Die Beleihungswertermittlung gilt als Grundlage für die Kreditentscheidung der Bank. Der Beleihungswert gibt an, wie viel Geld dir die Bank für den Kauf oder Bau einer Immobilie leiht. Jede Bank schätzt den Wert von Haus oder Wohnung anders ein.
Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die entstehen, um eine Immobilie zu bewirtschaften. Darunter fallen Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten, ebenso wie Abschreibungen und Kosten für den Ausfall von Mieten. Manche dieser Kosten können auf die Mieter:innen umgelegt werden, andere nicht.
Bonität, auch Kreditwürdigkeit genannt, sagt aus, ob jemand willens und fähig ist, einen Kredit vollständig und innerhalb der Fristen abzubezahlen. Für die Bank ist sie besonders wichtig, denn sie möchte ja sichergehen, dass sie ihren Kredit auch zurückbekommt. Um deine Bonität zu prüfen, schaut sich die Bank dein Einkommen, Bankguthaben, Vermögen und bereits aufgenommene Kredite an. Auch Schufa-Einträge können einen Einfluss haben.
Ein Darlehen wird auch Kredit genannt und bedeutet, dass du dir Geld von der Bank leihst und sie dafür bezahlst. Wenn du beispielsweise eine Immobilie kaufen und dir dafür 100.000 € leihen möchtest, kannst du das bei deiner Bank tun. Für diese Leihgabe zahlst du jedes Jahr einen bestimmten Prozentsatz des geliehenen Geldes an die Bank, die sogenannten Zinsen. Zudem zahlst du jeden Monat einen Teil des Geldes zurück. Für das Darlehen musst du der Bank in der Regel Sicherheiten stellen, oftmals wird eine Grundschuld auf die zu finanzierende Immobilie eingetragen.
Das Darlehen gegen Tilgungsaussetzung wird auch Tilgungsaussetzungsdarlehen, Zinszahlungsdarlehen oder Festdarlehen genannt.
Besonderheiten:
- Während der Zinsbindungsdauer werden lediglich die anfallenden Zinsen fällig.
- Die Tilgung des Darlehens erfolgt in der Ansparung von anderen Produkten (sog. Tilgungssurrogat).
- Mit dem angesparten Kapital wird dann zum Ende der Zinsbindung die Restschuld des Darlehens oder zumindest ein Teil der Restschuld zurückgezahlt.
- Das Kapital aus dem Anspar-Produkt wird während der Laufzeit des Darlehens an den Kreditgeber abgetreten (übertragen).
Wenn du ein Darlehen bei der Bank aufnimmst, um deine Immobilie zu finanzieren, musst du diese Schulden in bestimmten Abständen, meistens monatlich, zurückzahlen. Die Höhe dieser Zahlungen wird als Darlehensrate bezeichnet.
Im Gegensatz zum Nominalzins besteht der Effektivzins nicht nur aus den Zinsen pro Kalenderjahr. Stattdessen werden hier zusätzlich weitere Kosten miteinberechnet, die anfallen, wenn du den Kredit aufnimmst. Hierzu können zum Beispiel die Sollzinsbindung oder ein Disagio (Auszahlungsabschlag) gehören. Der effektive Jahreszins ist zwar aussagekräftiger als der Sollzins was deine finanzielle Gesamtbelastung angeht, er beinhaltet aber nicht alle Kosten des Darlehens.
Nicht eingerechnet werden:
Kontoführungsgebühren
Prämien für eine Restschuld- oder Kreditversicherung
Gebühren durch Sondertilgungen
Diese Ausgaben müssen, wenn sie denn anfallen, neben der monatlichen Zins- und ggf. Tilgungsleistung gezahlt werden.
Eigenleistung ist der finanzielle Gegenwert von ersparten Handwerksleistungen. Beispiel: Malerarbeiten werden selbst durchgeführt. Ein Maler würde 3000,- Euro kosten. Machst du diese Arbeiten selber, dann können diese 3000,- Euro als Eigenleistung angegeben werden. Eigenleistung ist ebenfalls eine Art Eigenkapital-Ersatz. Die meisten Banken deckel jedoch die Höchstsumme von Eigenleistungen, die im Rahmen einer Finanzierung als Eigenkapitalersatz angegeben werden können. Mit Hilfe der Angabe von Eigenleistungen kann ggf. der Beleihungsauslauf reduziert werden. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bewirkt eventuell einen besseren Zinssatz.
Als Eigenkapitalersatz bzw. Eigenkapitalersatzdarlehen werden Darlehen bezeichnet, die entweder im Grundbuch nach dem Hauptdarlehen oder gar nicht eingetragen werden (z.B. Ratenkredite). Durch eine solche Konstellation können Darlehenszinsen für das Hauptdarlehen reduziert werden. (siehe Nachrangdarlehen).
Wenn es zum Kauf einer Immobilie kommt, solltest du die Finanzierungsbestätigung (oder auh Finanzierungsnachweis) schon parat haben. Denn dabei handelt es sich um eine formlose Zusage der Bank, ein konkret benanntes Objekt, in deinem Falle eine Immobilie, zu finanzieren. Sowohl eine verbindliche Zusage, als auch eine Zusage unter Vorbehalt sind möglich.
Finanzierungsinstitute sind grundsätzlich erst einmal Institute, die Kredite geben. Sie werden aufgeteilt in sekundäre und primäre Institute. Als primäre Finanzierungsinstitute werden Banken und ähnliche Einrichtungen bezeichnet. Sekundäre Finanzierungsinstitute sind Versicherungen und Kapitalanlagegesellschaften, aber auch Kreditkartengesellschaften.
Ein Finanzierungsvermittler ist ein Dienstleister, welcher für Kunden, die eine Finanzierung möchten, viele Banken vergleicht, um für die individuellen Ansprüche des Kunden eine passende Finanzierung zu finden und erfolgreich zu vermitteln. Dabei wird zwischen dem gebundenen und dem ungebundenen Vermittler unterschieden. Der gebundene Vermittler hat mehrere Finanzierungspartner zur Auswahl. Kann darüber hinaus aber keine weiteren Kreditinstitute anbieten. Der ungebundene Vermittler kann über eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten verfügen. Häufig werden Angebote im Rahmen eines sogenannten Pools angeboten (ein Programm, über das diverse Kreditgeber angefragt werden können). Optimaler Weise bestehen auch Kontakte zu Filialbanken. Die Finanzierungsvermittler haben keinen Einfluss auf die Entscheidung des Finanzierungspartners, sie arbeiten provisionsabhängig.
Bei Förderkrediten handelt es sich um Kredite mit besonders günstigen Zinssätzen, da sie staatlich subventioniert werden. Sie werden u.a. durch die KfW-Bank vergeben und zielen vor allem auf die Förderung von Maßnahmen, die den Energieverbrauch der Immobilie reduzieren, ab. Zudem gibt es einige Städte und Gemeinde, die Fördermittel vergeben. Insbesondere bei größeren Bauprojekten oder dem Kauf von denkmalgeschützten Immobilien ist dies der Fall - individuell bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde nachzufragen lohnt sich also.
Diese gibt es vor allem für Maßnahmen, die den Energieverbrauch der Immobilie reduzieren, wie eine Solaranlage oder eine neue Heizung. Auch Städte und Gemeinde vergeben in einigen Fällen Förderungen. Hierbei geht es meistens um Darlehen mit besonders günstigen Zinssätzen. Unter "Förderkredite" wird genauer darauf eingegangen. Eine zusätzliche Form der Förderung sind mehrere Möglichkeiten, als Kapitalanleger seine Steuerlast zu reduzieren. Denn bestimmte Ausgaben können steuerlich geltend gemacht werden.
Unter dem Haushaltsnettoeinkommen versteht man alle Einnahmen, die ein Haushalt nach Abzug der Steuern pro Monat hat. Die Höhe dieses Einkommens spielt bei der Immobilienfinanzierung eine große Rolle. Denn es gilt die Faustregel, dass nicht mehr als 35 bis 40 % des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die Raten benutzt werden sollten, um keine finanziellen Probleme zu bekommen. Das Haushaltsnettoeinkommen beeinflusst also sowohl wie hoch der Kredit maximal sein darf, als auch die Dauer bis du ihn abbezahlt hast.
Bei einer Haushaltsrechnung ziehst du all deine monatlichen Kosten von deinem monatlichen Nettoeinkommen ab. Meist wird davon noch ein Puffer für Unvorhergesehenes abgezogen. Du erhälst die maximale Ratenhöhe, die du monatlich bezahlen kannst. Davon hängt natürlich ab, wie hoch dein Kredit sein darf. Eine Haushaltsrechnung ist besonders sinnvoll, wenn dir die von der Bank angesetzte maximale Ratenhöhe zu niedrig oder zu hoch erscheint. Denn die Bank rechnet oft mit Pauschalen. Und wie es bei Pauschalen üblich ist, ist diese im Zweifel nicht perfekt an dich angepasst und ist höher oder niedriger als die Realität auf deinem Konto.
Eine Kapitallebensversicherung ist eine Kombination aus einer Geldanlage zum langfristigen Vermögensaufbau und einer Form der Hinterbliebenenabsicherung.
Die Kapitalrentenversicherung ist eine Möglichkeit der Kapitalbildung. Die Kapitalrentenversicherung dient dem Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge. Der Versicherte erhält am Vertragsende eine lebenslange Rente. Es besteht aber auch die Möglichkeit sich das Kapital am Ende der Laufzeit komplett auszahlen zu lassen.
Als Kaufnebenkosten werden sämtliche Kosten bezeichnet, die zum reinen Kaufpreis der Immobilie dazu kommen. Darunter fallen verschiedene Gebühren und Steuern, so zum Beispiel das Gebühren für den Notar, die Umschreibung des Grundbuchs, die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision. Die Kaufnebenkosten betragen ca. 9-12 % des Kaufpreises: Maklercourtage bis zu 3,57 % / Notar- und Grundbuchkosten ca. 2 %, Grunderwerbsteuer bis zu 6,5 % (je nach Bundesland).
Die KfW Bank, auch Kreditanstalt für Wiederaufbau, ist eine Förderbank. Besonders interessant ist sie für dich, wenn du energieeffizient baust oder sanierst. Denn für solche Projekte kannst du eine Förderung beantragen oder ein Darlehen mit besonders gutem Zinssatz bekommen.
Auch wenn du das vielleicht erst einmal denkst, ist nicht jede Bank automatisch ein Kreditinstitut. Ein Kreditinsitut hat das Vergeben von Krediten als Hauptgeschäft und ist automatisch eine Bank. Aber da nicht jede Bank vergibt auch automatisch Kredite. Die meisten Banken die du kennst, wie Volkbanken und Sparkassen, sind allerdings auch Kreditinstitute.
Als Laufzeit bezeichnet man die Dauer der Zeit, über die du deinen Kredit zurückzahlst. Dabei gilt, dass die Laufzeit deines Kredites umso kürzer ist, je höher die Raten sind, mit denen du den Kredit zurückzahlst.
Als Mischimmobilien werden Immobilien bezeichnet, in denen verschiedene Nutzungsarten erfolgen, z.B. wird dort zugleich gewohnt, gearbeitet oder eingekauft. Mischimmobilien bündeln somit quasi verschiedene Lebensbereiche unter einem Dach.
Die Stelle des Rangs im Grundbuch entscheidet darüber, welcher Kreditgeber zuerst bedient wird. Der Darlehensgeber im ersten Rang erhält als erstes seine Forderungen. Ein nachrangiger Darlehensgeber bekommt nur dann die ausstehende Forderung zurück, wenn bspw. der Immobilienverkauf genug abwirft, um auch noch diese Schuld zu bedienen. Damit ist das Ausfallrisiko für den ersten Rang weitaus geringer als für den sogenannten Nachrang.
Nachrangdarlehen als besondere Finanzierungsform werden bei der Baufinanzierung immer dann notwendig, wenn allein ein erstrangiges Darlehen nicht ausreicht (aufgrund der Beleihungsgrenze), um den Kreditbedarf zu decken (bspw. bei zu wenig Eigenkapital). Dann gibt es folgende Möglichkeiten: Die Banken können entweder den Sollzins für das gesamte Darlehen höher ansetzen und sich so das höhere Risiko der Darlehensvergabe vergüten lassen. Dann wird das gesamte Darlehen im ersten Rang eingetragen. Alternativ kannst du auch auf ein Nachrangdarlehen bzw. eine Nachrangfinanzierung ausweichen, mit welchem der fehlende Geldbetrag finanziert wird. Da der Kreditgeber eines nachrangigen Kredits ein höheres Ausfallrisiko hat, sind auch die Kreditzinsen im Vergleich zu einem Immobilienkredit um einiges höher.
Ein Darlehen kann stets zum Ende der Zinsbindungsfrist gekündigt werden. Wird eine Zinsbindungsfrist von zum Beispiel fünf Jahren vereinbart, dann kann zum Ablauf dieser fünf Jahre gekündigt werden. Gleiches gilt bei anderen Zinsbindungsfristen. Die Kündigungsfrist beträgt ein Monat zum Ablauf. Somit muss die Kündigung ein Monat vor Ablauf beim Darlehensgeber ankommen. Anderenfalls wird der Vertrag ggf. automatisch verlängert (meistens läuft er dann als variables Darlehen weiter).
Das Gesetz unterscheidet hier noch zwischen Verträgen von einem Jahr und mehr als einem Jahr Zinsbindung. Bei Verträgen von mehr als einem Jahr Zinsbindung kann frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet, gekündigt werden. Das impliziert, dass die Kündigung auch für einen späteren Zeitpunkt ausgesprochen werden kann (also zum Beispiel ein oder zwei Monate später). Bei Ein-Jahres-Zinsbindungen kann nur zu dem Tag gekündigt werden, an dem die Zinsbindung endet.
Jedes Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren kann mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Die 10-Jahres-Frist beginnt an dem Tag, an dem das Darlehen komplett ausgezahlt wurde (Vollauszahlung). Genau 10 Jahre später kann mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist gekündigt werden.
Ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz kann jederzeit unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden.
Wenn das Darlehen nicht bedient wird, dann will die Bank die Sicherheit (die eingetragene Grundschuld) verwerten. In notariellen Verträgen kann sich eine Partei der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Die Erklärung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist beurkundungspflichtig. Wird diese in einer notariellen Urkunde abgegeben und erfüllt ein Vertragspartner nicht die vertragliche Verpflichtung, wegen der er sich der Zwangsvollstreckung unterworfen hat, so kann der Notar auf Anforderung der anderen Vertragspartei dieser eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde erteilen. Aus dieser kann dann direkt die Zwangsvollstreckung in das gesamte persönliche Vermögen (nicht nur auf die besicherte Immobilie) betrieben werden, ohne dass noch einmal ein gerichtliches Verfahren durchgeführt werden muss.
Eine Pfandbriefbank ist ein Kreditinstitut, dessen Bankgeschäft das Pfandbriefgeschäft umfasst, das als Refinanzierung für die Beleihung von Immobilien dient. Bis 2005 wurden Pfandbriefbanken als Hypothekenbanken bezeichnet.
Unter einem Ratenkredit versteht man ein Darlehen, dass in mehreren Teilschritten, den sogenannten Raten, zurückgezahlt wird. Die Raten werden meistens monatlich gezahlt. Aber so viel Geld bekommst du nicht umsonst geliehen. Auf das geliehene Geld zahlst du Zinsen und auch Bearbeitungsgebühren kommen auf dich zu.
Die Rentenschuld ist eine Belastung des Grundstücks in der Form, dass zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.
Restschuld bezeichnet das Geld, das du der Bank noch schuldest, nachdem die Zinsbindung abgelaufen ist. Oft ist der Kredit nach Ablauf dieser nämlich noch nicht vollständig zurückbezahlt. Ob und wie viel Restschuld zu diesem Zeitpunkt übrig ist, hängt davon ab, wie hoch dein Kredit und die Raten sind, sowie wie viele Jahre die Zinsbindung beträgt. Um die Restschuld zu begleichen, kannst du sie entweder auf einen Schlag aus Eigenkapital bezahlen, oder aber einen neuen Kredit aufnehmen.
Neben dem Kaufpreis und den monatlich anfallenden Nebenkosten wie Hausgeld, Strom usw. müssen sich Eigentümer:innen auch darüber im Klaren sein, dass hohe Summen für Instandhaltungs- und Reparaturkosten auf sie zukommen können (sowohl für das Gemeinschaftseigentum als auch für die eigene Wohnung). Dafür werden Rücklagen gebildet. Wenn die Kosten dann tatsächlich entstehen und du Ausgaben hast, kannst du diese steuerlich gelten machen. Rücklagen solltest du auch für Mietausfälle bilden.
Als Schufa wird Deutschlands größte Kreditagentur bezeichnet. Sie erfasst und speichert Daten zur Bonität von allen in Deutschland gemeldeten Personen. Um bei der Bank eine Finanzierung zu bekommen, wird die Bank eine Schufa Bewertung anfragen, um sich abzusichern, dass du deine bisherigen finanziellen Verpflichtungen zuverlässig bezahlt hast. Denn die Bank möchte sicher gehen, dass sie ihren Kredit auch zurück bekommt.
Eine Sicherungszweckerklärung (auch: Zweckbestimmungserklärung, Zweckerklärung oder Sicherungsabrede) ist eine Zusatzvereinbarung zu einem Darlehensvertrag einer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung. Die Erklärung ist immer dann notwendig, wenn ein Immobiliendarlehen mit einer Grundschuld abgesichert wird. Eine Grundschuld ist zunächst nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Erst durch die Zweckerklärung wird die Grundschuldbestellung mit dem Immobiliendarlehen verknüpft.
Der Sollzins wird auch Nominalzins genannt und ist der tatsächlich zu zahlende Zins bezogen auf die Finanzierungssumme. Ihn bezahlt ihr, um die Bank dafür zu entschädigen, dass sie euch Geld leiht. Je nach Darlehensform bleibt entweder der Zins über die Laufzeit in gleicher Höhe bestehen (Tilgungsaussetzung) oder die Zinszahlung nimmt im Zeitverlauf ab, da er prozentual auf die Summe, die ihr der Bank noch schuldet, gezahlt wird (Annuitätendarlehen, bei dem neben dem Zins eine zusätzliche Tlgung geleistet wird).
Wenn du deinen Kredit, beispielsweise aufgrund einer Gehaltserhöhung, vorzeitig an einem Stück zurückzahlst, statt weiter jeden Monat in kleinen Teilen, wird das Sondertilgung genannt. Da die Bank durch eine frühzeitige Tilgung keine Zinsen mehr von dir bekommt, kostet eine Sondertilgung meistens Geld. Die genaue Regelung hierzu wird im Finanzierungsvertrag geregelt. Es ist ratsam, sich schon vor Aufnahme des Kredites zu überlegen, ob du die Sondertilgung in den Vertrag aufnehmen möchtest, denn dadurch erhöht sich oft der Zinssatz.
Die Sonderumlage wird von der Eigentümergemeinschaft beschlossen, um außergewöhnlichen Finanzbedarf der Gemeinschaft zu decken und wenn nicht genug Geld in der Instandhaltungsrücklage vorhanden ist.
Unter Tilgung versteht man das schrittweise Abbezahlen eines Kredites, üblicherweise in Form von monatlichen Zahlungen. Je nachdem wie hoch diese Zahlungen sind, dauert es länger oder kürzer, bis der Kredit abbezahlt ist. Einen Kredit gibt es leider nicht umsonst, denn der/ die Kreditgeber:in verlangt Gebühren für die Bereitstellung des Geldes, die Zinsen. Für gewöhnlich setzen sich deine monatlichen Zahlungen also aus Tilgung und Zinsen zusammen.
Wenn du ein Tilgungsaussetzungsdarlehen (also ein Darlehen ohne Tilgung) vereinbarst, musst du auf der anderen Seite für einen Tilgungsersatz sorgen und in ein anderes Produkt ansparen (Tilgungssurrogat). Dieses dient dann am Ende der Kreditlaufzeit oder der Sollzinsbindung als Tilgung. Als Tilgungssurrogat eignen sich Bausparverträge, Rentenversicherungen oder Lebensversicherungen an. Die meisten Banken erwarten von einem solchen Tilgungsersatz eine garantierte Leistung zum Ende der Laufzeit.
Wenn du bei der KfW einen Förderkredit für ein energieefizientes Sanierungsprojekt aufnimmst, kannst du einen Tilgungszuschuss erhalten. Durch diesen Zuschuss wird deine Tilgungssumme, also das Geld, das du zurückzahlen musst, reduziert. Die tatsächliche Höhe des Zuschusses kann jedoch erst nach Abschluss des Bau- oder Sanierungsprojektes bestimmt werden, da die Höhe von der tatsächlichen Energieeffizienz des Gebäudes abhängig ist.
Bei einem variablen Darlehen wird kein fester Zinssatz und demzufolge auch keine Zinsbindung vereinbart. Stattdessen passen sich die zu zahlenden Zinsen alle drei Monate den derzeitigen Marktzinsen an. Das bedeutet natürlich ein Risiko, denn wenn die Marktzinsen steigen, steigen auch die Zinsen des variablen Darlehens. Ein variables Darlehen kann sich dennoch lohnen, zum Beispiel wenn du weißt, dass du das Darlehen innerhalb kürzester Zeit vollständig begleichen wirst. Denn bei einem Darlehen hast du eine kürzere Kündigungsfrist, für welche du mit dem variablen Zinssatz "bezahlst".
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der sich für sie am Markt erzielen lässt. Zumindest in der Theorie. Denn in der Praxis kann der Kaufpreis über dem Verkehrswert liegen, zum Beispiel wenn es wenig Angebote, aber eine große Nachfrage gibt. Allerdings kann der Kaufpreis zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung auch deutlich unter dem Verkehrswert liegen.
Vermögenswerte dienen der Bank als Sicherheit, wenn sie dir eine Finanzierung gibt. Somit wirken sich viele Sicherheiten auch positiv auf die Konditionen des Darlehens aus. Zu Vermögenswerten zählen alle Objekte oder Gegenstände, die einen hohen Wert haben, oder eine Geldanlage sind. Dazu gehören beispielsweise Edelmetelle und Schmuck, Wertpapiere wie Aktien und ETFs, Wohn- und Anlageimmobilien, sowie Oldtimer.
Bei einem Versicherungsdarlehen handelt es sich um eine Form der Immobilienfinanzierung. Der Darlehensnehmer zahlt für das Darlehen lediglich Zinsen und hat eine Tilgungsaussetzung vereinbart. Stattdessen zahlt er Beiträge in eine Lebensversicherung ein, die am Ende der Laufzeit dann zur Tilgung genutzt wird.
Unter der Vollauszahlung eines Darlehens versteht man den Zeitpunkt, zu dem dein Darlehen dir komplett zur Verfügung steht, also an dich ausgezahlt worden ist. Meistens beginnt die Tilgung deines Darlehens einen Monat nach diesem Zeitpunkt.
Ein Vorausdarlehen (auch Bausparsofortdarlehen oder Sofortkredit mit Bausparvertrag genannt) verbindet das klassische Bausparen mit einem sofort auszahlbaren Darlehen. Dabei erhalten Käufer:innen einer Immobilie das benötigte Geld sofort. Gleichzeitig schließen sie einen Bausparvertrag über die gleiche Summe ab. Nun zahlen sie zunächst nur die Zinsen für das Darlehen und die Sparrate für den Bausparvertrag. Ist dieser zuteilungsreif, tilgt der angesparte Betrag einen Teil des Vorausdarlehens. Die offene Restschuld zahlen Hausbesitzer anschließend, wie für einen Bausparer üblich, mit einem zinsgünstigen Annuitätendarlehen ab.
Wenn du dein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung kündigen und auf einen Schlag zurückzahlen möchtest, musst du deiner Bank die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dabei handelt es sich um eine Art Schadensersatz, denn schließlich verliert sie mit einer Kündigung vor Ablauf eine Menge Zinsen.
Durch den in der Eigentümerversammlung bestimmten Vertreter oder Verwalter werden die Interessen der Wohnungseigentümer vertreten. Eine WEG kann ohne Probleme einen Kredit aufnehmen. Dabei wird die Rücklage verwendet, um die Kosten zu reduzieren.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie stärkt den Verbraucherschutz bei der Vergabe von Immobiliendarlehen und soll vor Überschuldung schützen. Diese sieht zahlreiche Pflichten vor, die Banken bei der Kreditvergabe zu beachten haben. Beispiele: Anforderungen an die (vor)vertraglichen Informationspflichten, die Prüfung der Kreditwürdigkeit, die Widerrufsbelehrung und Informationspflichten der Bank, Eigenkaptialeinsatz und Tilgungshöhe.
Ein Wohnrecht zu haben bedeutet, dass jemand berechtigt ist, in einer Immobilie zu leben, aber selber nicht Eigentümer:in ist. Das Wohnrecht muss von einem Anwalt in einem Wohnrechtsvertrag festgehalten und durch einen Notar beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen werden. Ein solches Wohnrecht bleibt auch bei einem Verkauf der Immobilie erhalten und hat somit einen negativen Einfluss auf den Wert einer Immobilie.
Zinsen sind der Preis für das Leihen von Geld. Die Höhe der Zinsen hängt dabei vom vereinbarten Zinssatz ab. Er gibt an, in welcher Höhe vom angelegten oder geliehenen Betrag Zinsen berechnet werden.
Je nach Darlehensausgestaltung kann die Bank einen Zinsaufschlag nehmen, also die Darlehenszinsen erhöhen. Die Gründe dafür können unterschiedlich sein. Entweder weil der/die Kreditnehmer:in bestimmte Anforderungen an das Darlehen wie z. B. Sondertilung, lange Zinsbindung und lange Laufzeit stellt, oder weil die Bank ein erhöhtes Risiko aufgrund der Bonität, des Eigenkapital, des Objektwertes oder des Tilgungszeitraumes sieht. Je länger ein Kreditvertrag angelegt ist, desto höher fällt der Zinsaufschlag der Banken aus, weil sie die Entwicklung der Zinsen auf den Kapitalmärkten für einen langen Zeitraum weniger gut einschätzen können als für einen kurzen Zeitraum.
Wenn dein Darlehen eine Zinsbindung enthält, bedeutet das nichts anderes, als dass dir der Zins, den du auf das Darlehen bezahlst, damit für die nächsten Jahre garantiert wird. Auch wenn sich der Marktzins im Laufe der Jahre ändert, zahlst du weiterhin den gleichen Zinssatz. Zumindest für so viele Jahre wie vereinbart. Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen jedoch nicht zwangsläufig auch zurückgezahlt. Im Immobilienfinanzierungsbereich ist am Ende der Zinsbindung häufig noch eine Restschuld vorhanden, für die ein neuer Zins und ein neuer Zinsbindungszeitraum vereinbart werden muss.
Ein Cap-Darlehen (auch Flex-Darlehen genannt) ist ein variables Darlehen, also ein Darlehen mit variablem Zinssatz (bei dem sich der Zinssatz an den aktuellen Zinsen auf dem Geldmarkt orientiert), bei dem eine Zinsobergrenze vereinbart wird. Diese Begrenzung wird Cap (engl. für Kappe, Deckelung) genannt. Eine zuvor vereinbarte Zinsobergrenze kann bei dieser Darlehensart also nicht überschritten werden und schützt somit den / die Kreditnehmer:in gegen hohe Kosten im Fall einer ungünstigen Entwicklung der Zinsen am Kapitalmarkt.
Eine Zinsuntergrenze beschreibt in einem Darlehensvertrag einen Zinssatz, der während der gesamten Vertragslaufzeit nicht unterschritten wird. Mit dieser Untergrenze erhält die Bank die Zusage, dass der Zinssatz des Kredites unabhängig von den realen Entwicklungen nicht unter ein bestimmtes Niveau fällt. Diese Verpflichtung besitzt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einen inneren Wert, den die Bank mit geringeren Kosten an den / die Kreditnehmer:in weiterreichen kann. Wie hoch der innere Wert im Detail ausfällt, hängt von den bei Abschluss des Darlehens geltenden Bedingungen am Kapitalmarkt ab. Darüber hinaus ist entscheidend, wie weit die Zinsuntergrenze vom aktuellen Zinsniveau entfernt ist. Der Vorteil einer Zinsuntergrenze liegt in den insgesamt geringeren Kosten, die durch die Refinanzierung des Kredites durch die Bank entstehen. Zinsuntergrenzen werden häufig mit Zinscaps kombiniert, so dass der Darlehensvertrag eine exakt definierte Spanne vorgibt, innerhalb derer sich der Zinssatz bis zum Ende der Laufzeit bewegen kann.
Bei einer solchen Versteigerung werden Vermögensgegenstände des Schuldners verkauft. Mit dem Versteigerungserlös werden die Forderungen der Gläubiger befriedigt und die Schulden des Betroffenen abgetragen. Es kann zu einer Zwangsversteigerung kommen, wenn der/die Darlehnsnehmer:in den Bankkredit nicht zurückzahlen kann und keine weiteren Einigungsmaßnahmen mit der Bank erfolgreich waren. Dann wird die als Sicherheit beliehende Immobilie zwangsversteigert.